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中華融資租賃企業交流協會

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融資租賃可以和房地產結合嗎?

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發表於 2019-7-16 22:43:13 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
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     房地產與融資租賃的結合是否可行?
    近期很多知名房企紛紛傳出轉型融資租賃或與融資租賃合作,表明房地產行業正在尋求其他突破點。那麼房地產與融資租賃的結合是否可行呢?
一. 房地產融資租賃的概念及其優勢
要了解房地產融資租賃首先要了解什麼是融資租賃。簡而言之,融資租賃就是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇,向出賣人購買租賃物後提供給承租人使用,由承租人向出賣人支付租金的交易方式。而房地產融資租賃就是租賃物為房地產的融資租賃,是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區別:
   1. 租賃物
一般的融資租賃的標的物即租賃物是以各類設備為主,或者是飛機、船舶等大型運輸工具。而房地產融資租賃的標的物則是房屋即不動產,不同於傳統的融資租賃的標的物。傳統的融資租賃的標的物本身的價值是逐步遞減的,房屋的價值一般會出現增加的情況,有時更會有較大的波動。
  2. 所有權的轉移
一般的融資租賃的租賃期屆滿後,租賃物的所有權可轉移給承租人,也可能不轉移,仍屬出租人所有。但是在房地產融資租賃中,房屋的所有權一般在租賃期屆滿後,都轉移給承租人。所以,房地產融資租賃,即是把房地產商品作為融資租賃的標的物,房地產商品的需求者作為承租方向出租方融資租入房地產商品的一種租賃方式。
二. 當前房地產業的發展態勢為融資租賃業創造機遇
經過近幾年持續的宏觀調控,房地產業的發展開始慢慢轉型,同時也為房地產融資租賃業的發展提供了機遇。概括起來,大致有三個方面:
   1. 近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制,全國房價呈現加快上揚態勢。這導致越來越多的人買不起房子,但國人又不習慣長期租房住,因此「先租後買」的住宅融資租賃市場前景看好。
   2. 目前我國房地產業的一個重點是住房保障,國務院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經濟適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去,而中等偏下收入家庭是無法承受商品住宅價格的,通過融資租賃可以為其提供合適的「准產權」住宅。3. 我國金融體系,包括房地產金融體系不健全,房地產金融衍生產品遠遠沒有已開發國家那麼豐富,這也是我國今後必然儘快補足的短板,而房地產融資租賃就是一個很好的金融工具,有利於我國房地產業的良性發展。
三. 房地產融資租賃的政策性風險
按照慣例,融資租賃只適用於動產租賃。目前我國法院也是這樣掌握的,且在司法實踐中已經這樣執行。原因是:融資租賃的政策是給設備製造領域的。設備生產能創造價值,房地產是消費品,在使用中不能給社會創造價值;設備是不斷貶值的產品,房地產是價格在不斷變化的產品,主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇,不受法律保護。租賃管理辦法中規定租賃物件的範圍是固定資產。金融租賃公司做這個項目或許還有規可尋,但在司法上是否能得到保護就很難說了。
四. 房地產融資租賃的具體操作
1. 在國家相關政策允許的範圍內,可以通過現有融資租賃平台,實現房地產開發企業、融資租賃公司與股份制商業銀行的三方合作。
2. 與政府、銀行合作,進行住宅的公共租賃。
3. 與單位、銀行合作,進行單位的房地產融資租賃。
    多年以來,住宅市場化之所以飛速發展,住房放款功不可沒,而從消費形態上看,透支現象突出,大量「房奴」出現,部分年輕人把住房按揭政策用過了頭,想要立刻讓其由買轉租,又談何容易!從企業角度分析,開發商資金緊張,同時項目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮,近幾年住房空置率一直居高不下,社會資源浪費嚴重。房地產融資租賃該出場了。
融資租賃可不是一個跑龍套的小角色。在已開發國家,融資租賃已成為「朝陽產業」比如在美國的固定資產投資中,融資租賃與銀行、證券分庭抗禮,形成三分天下的融資格局。
     簡單地說,融資租賃就是「以租代買」或「先租後買」,一般多針對房產、汽車、電器等大件商品,在合同期內物品所有權屬於出租人,承租人只擁有使用權,合約期滿付清租金後,承租人有權按殘值購入物品,擁有物品的所有權。房地產融資租賃是啟動房地產市場刺激內需,提升經濟增長的一項有效舉措,它對於解決房屋銷售,改善人民生活條件,促進國家經濟發展都有很大的促進作用。




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